■文/三 水
“不做东部‘殖民地’”，很多年前就有这样的观点，中西部对东部的资本进入是带有偏颇情绪的。东部资本在完成了本地地产布局之后，开始向西扩张，尤其是浙商、苏商、沪商，凭借雄厚的民间资本和海外资本实力，大举挺进中西部。前两年，先是温州炒房团收刮底价商住楼，接着又在各地投资建温州商城，如今沪宁浙商组团开始新一轮中西部造城运动。
以四川为例。浙江企业在四川房地产业共25家，分布在各大中小城市进行房地产开发，其中各地的“温州商城”是一个具有品牌意义的产品。浙江在四川企业99.5%以上投资效益良好，平均利润率10%以上，地产则可达20%左右。不只是四川，中西部在浙商眼里遍地是资源，处处是商机。
回报率的驱动
西部的确是块香饽饽，谁都想啃两口。上海、北京地价太高，房子太贵，比如上海房价一路狂跌，中环内有的房子甚至跌了一半，但依然维持在高位上。尽管东部房价较高，让人联想高利润，现在却是有价无市，卖不动。很多开发商也只是嘴硬，吞的是黄连还是蜂蜜只有他自己知道。楼盘卖不动，开发商资金压力增大，效益减少，三十六计，走为上策。中西部就成为东部商人的目标。东部利益集团把资金投入中西部重点城市，如成都、重庆、西安、兰州、昆明、武汉、郑州等，因为中西部房地产收益率高于上海、杭州、北京。香港房地产大鳄的眼光，也从炙手可热的上海转移至中国腹地，加快投资中西部地产业。世茂集团、瑞安集团以及和记黄埔3家香港房地产公司，上半年相继在中部重镇武汉投下超过80亿元的巨资，开发房地产。高回报是驱动。高力国际的房地产分析师曾对记者指出，上海的房地产投资收益率在7%～8%左右，远远高出4%～5%的世界平均水平，而目前中西部城市的房地产收益率上升速度高于东部，这是促使房地产资本流向西部的根本原因。
中西部地价偏低，开发商就有利可图。记者有位从事房地产开发的朋友，以前他的项目主要在深圳、苏州，去年开始把资金转移到西部。在东部虽然事业有成，但开发成本太高，尤其是地价疯涨，近年获利减少，股东们一致决定进军西部。在四川绵阳，当地政府给予他优厚条件，买得1000亩地，每亩在10万元左右，且当地政府答应为配合开发，同时启动配套项目。原来他打算开发一些低端楼盘，每平方米1500元以下，三期滚动开发共计80万平方米。作调查后，他调整了思路，做中高档盘，三期共计100万平方米，第一期推出12万平方米，开盘价就在1600元/平方米以上，TOWNHOUSE则卖到2000元/平方米，属于当地最高价，结果不到3个月楼盘就卖掉70%，资金迅速回笼，旗开得胜，他也就信心百倍，准备长期在西部干下去。此君的例子算是投身中西部地产开发得利者的一个缩影。
空置率的隐忧
中西部房地产业近年来的强劲发展势头，是历史上少有的，因此也引来一些投资者的担心，害怕这种势头发展下去会出现“过热”，导致类似1992年至1996年期间出现的房地产“泡沫”和“烂尾楼”现象。因为中西部的商品房空置率一度呈增长之势，高于全国平均水平，比东部高得更多，从而引发规模过剩的风险。中西部地区房地产供给的增长，远远超过了该区域居民收入决定的真实需求，其房地产价格和收入比，要比全国水平低很多，而中西部地区房地产竣工规模却居全国前列。
有人爱拿成都说事，以证明西部地产既稳又安全，且不会空置。在成都有52%的房子被外地人购买，48%被本地人购买，房价稳中略有上升，这的确不假。分析一下购房者的构成可发现，外地人以重庆人为主，接下来是攀枝花人、达州人，新疆、西藏、甘肃、青海的也占据一部分，他们是稳住成都房价的有生力量。而在中西部像成都这样的购房者比例并不多见，更多却是类似重庆那样的情况。在重庆，只有10%的外地购买者。比如渝北区和江北区接合部，先前很多地产商都看好这里，要打造重庆高尚住宅区，理由之一就是距离机场最近，但一阵高尚住宅风刮过之后归于沉寂，北京某著名开发商在那里买地后迟迟不动，原因就是考虑到当地房地产空置率过大。重庆市一位副市长曾算过一笔账：在未来8年时间里，重庆住宅新增需求面积将达到1.6亿平方米，平均下来，重庆每年需求住宅面积将达2000万平方米，光重庆就是一块任何房地产商都很难抗拒的“大蛋糕”，更不用说整个西部。但需求和实际购买之间是有巨大差别的，尤其在经济不发达的中西部，光算只进不出的账，当然总是莺歌燕舞。
东西同谋异策
权衡利弊，各谋各路。
2005年，中国西部领袖地产联盟成立，所有成员都是所在城市房地产行业里综合排名前20位的知名开发商。为何中西部房地产商相继成立地产联盟，用意很明显，联合起来对付东部“殖民”。资金不雄厚是中西部开发商心中的痛，在土地拍卖公开化的今天，联合的意义就很大。在成都新近的土地拍卖中，本地开发商败走麦城的主要原因就是资金问题。
如果说对于中西部地产商，谋求抵御，提高防范能力是要务的话，那么，小心陷阱，这是对东部投资者的善意忠告。在四川绵阳，某浙商在绵阳高新区附近投资建了一个住宅小区，项目完成了，却没人肯买，成了一座“空城”，为什么？原来小区上方是密密麻麻的高压线，当地人戏称“高压小区”。把小区建在高压线密集区域，简直难以想像，看似很荒唐，背后令人唏嘘的也许不仅是开发商的无知与大意，更多的则是对当地这种不负责任审批的质疑。这种做法满足了当地某些人的虚荣政绩，却坑害了浙江商人。当然这仅仅是浙江商人投资房地产的一个小插曲，不是主流，但教训足以值得到西部开发的地产商借鉴。
（作者系上海沐古管理咨询公司媒体顾问） | 
